個人、法人のお客様からご依頼いただいた実例をご紹介します。
事 例
事例 1 土地を売りたいけれど、他人の建物が建っていて売却できない
Ｘさんは、Ａさんからの相続により土地を取得しました。
その土地には、Ｙさんが家を建てて住んでいました。Ａさんが生前から、Ｙさんに土地を貸していたのです。
Ｘさんはその土地を売却したいと考えましたが、Ｙさんが住んでいるため、買い手が見つからず困っていました。
土地に他者の建物が建っていたり、借地権がついていたりすると、売却が難しくなります。
また、もしも買手が見つかったとしても、売却価格が低くなりがちです。
まずは、土地の権利関係を調査し、交渉と裁判によって借地権を消滅させました。
その後、建物を収去させ、底地を制限のないもの（完全所有権化）にすることで希望額以上での売却を実現しました。
事例 2 不動産を相続したけれど、登記名義人が先代のままなので売却できない
Ａさんは、遺言を残さずに亡くなってしまいました。
Ａさんはすでに配偶者と死別していたため、Ａさんの土地と建物が２人の子ども（ＸさんとＹさん）に持分1/2ずつ相続されました。
Ｘさんは、この土地と建物を売却して現金に換えたいと考えましたが、半分しか権利がないため売却できずに困っていました。
Ｘさんは1/2の共有持分しか持っていないため、現実的に不動産を使うことも売却することも困難な状態でした。
また、不動産の登記名義人がＡさんのままでは、買主に登記を移転できません。
そこで、交渉や調停手続によって遺産分割協議を成立させ、相続登記を経たうえで不動産を売却しました。
事例 3 賃料を滞納されて困っている。借主に出て行ってもらいたい
ビルオーナーのＸさんは、テナントのＹさんにビルのワンフロアを貸していました。
ところが、Ｙさんの業績不振から、賃料の支払いがストップしてしまいました。
ＸさんはＹさんに何度も賃料の支払いを催促したのですが、「３カ月後にまとめて払う」などと言われるのみで、
実際に賃料を支払われることはありませんでした。
速やかに契約の解除を通知する内容証明郵便を送り、建物の明渡しを求める裁判を起こして、Ｙさんを強制的に退去させました。
裁判手続きは時間がかかるため、執行官が貸室内に立ち入る「占有移転禁止の仮処分」という手続を先行させ、任意の退去を促し、
即決和解手続きに持ち込む方法もあります。
滞納賃料等の未収金は、借主や連帯保証人の資産の差し押さえ等により回収しました。
事例 4 立退きを要求され、訴えられた
Ｘさんは、Ｙさんから土地を借りて飲食店を営業していました。店には常連客がついて繁盛し、経営も安定していました。
ところが、あるとき突然、地主のＹさんから「この土地にマンションを建てるので、賃貸借契約は更新しない。出て行ってくれ」と言われました。
Ｘさんは「一定の金銭の支払いがあれば、退去してもいいです」と交渉しましたが、金額面で折り合わず、Ｙさんから裁判を起こされてしまいました。
賃貸借契約の期間満了に伴い、貸主が契約の更新を拒絶するためには「正当事由」（その不動産を使用する必要性等）が必要です。
本件のように正当事由が乏しいような場合は、それを補完するために立退料の支払いが必要となります。
このケースでは、弁護士と不動産鑑定士との協力体制により、借地権価格、移転費用、営業補償等が加味された正当な立退料の金額を主張し、裁判によってその全額が認められました。
事例 5 問題のある案件の売買を進めたい
Ｘ社は、Ｙさんから建物の売却についての仲介業務を依頼されました。
ところがその建物には、Ｙさんの親族であるＺさんが住んでいました。
Ｚさんは「しばらくの間だけ」という口約束のもと、無償で住み続けていました。
ＹさんはＺさんに、建物から退去するよう頼みましたが、Ｚさんは応じてくれません。
このような状況の下、Ｘ社は仲介業務を遂行できずに困っていました。
建物に占有者がいる状態では、売却活動に支障をきたします。
Ｚさんは建物に無償で居住していますので、口約束とはいえ「ＺさんとＹさんとの間で使用貸借契約が結ばれた」と考えられます。
使用貸借契約は、期間や目的の定めがなければ原則として直ちに解除できます。
そこで、弁護士が交渉や裁判によってＺさんを退去させ、同時並行でＸ社に仲介業務を継続してもらい、最終的に売却を実現しました。
事例 6 売買契約の解除に伴う違約金を請求したい
Ｘ社は所有する不動産を、Ｙ社に売却することにしました。
Ｙ社が金融機関から融資を受ける前提で売買契約が締結され、手付金も授受されました。
不動産の引渡し・決済の日が近づいてきたので、Ｘ社がＹ社に状況を確認したところ、
「取引はなかったことにしてくれ。もともと買う気はなかった」と言われてしまいました。
話は平行線のまま、決済日にＹ社の担当者は現れず、その後Ｙ社とは連絡が一切取れなくなりました。
Ｙ社は金融機関による融資が実行されなかったため、契約をなかったことにしたいと考えたのでしょう。
Ｘ社は売買契約を解除し、Ｙ社に対して違約金（売買代金の10%～20%とされることが多いです）を請求することができます。
まずは弁護士による直接交渉を試みましたが、応じてもらえなかったため、訴訟を提起しました。
ただし、裁判で勝っても、Ｙ社に資産がなければ実効性がありません。Ｙ社の資産が散逸しないよう早期に不動産の仮差押えを実行し、
判決後に規定の違約金の支払いを実現しました。
事例 7 契約書のチェックや作成、リスクの有無を相談したい
Ｘ社は不動産の仲介、売買、賃貸、管理等を行い、順調に業績を伸ばしていました。
やがて、取引数の増加に伴い、契約トラブルや損失を被ることが増えてきました。
しかし、Ｘ社の社内には、契約管理部や法務部がありません。
そのためＸ社の従業員は、取引にイレギュラーな事態やトラブルが発生するたび、各自の判断で対応していました。
取引にイレギュラーな事態や障害が生じた場合は、適切な対処をしないと、深刻な問題に発展する可能性があります。とくに、従業員による不適切な対応は、経営にダメージを与える危険さえあります。
X社は弁護士と顧問契約を結び、従業員が迅速かつ継続的に法律相談をすることができる環境を整えました。
また、問題が発生する前に、弁護士が法律・経営の両面からリスクを分析し、契約文言を修正、特約を挿入するなどして、不要なトラブルを回避できるようにしました。
事例 8 オーダーメイドの法務研修、セミナーを実施してほしい
A社ではある時期、契約トラブルに起因して損失を被ることが続きました。
トラブルの原因を調査すると、取引担当者の法律知識やリスク感覚の欠如により、適切な初動対応をしていなかったことが判明しました。
そこでA社は、従業員向けに、典型的な契約トラブルについての研修を実施することにしました。
弁護士がA社のオフィスを訪問し、主に売買契約をめぐるトラブルについてセミナーを開催しました。
複数の参考実例をもとに、トラブルを未然に防ぐポイントや、取引を有利に進めるための特約の作り方など、実務上役立つテクニックの解説や情報提供を行いました。
セミナーを開催することによって、少しでもリスクを察知したら周囲の人や弁護士に相談するという文化が社内に根付き、トラブルや損失の発生をより回避しやすくなりました。
